据温州网16日报道，连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，交易价不超过100万的房子面临要花费数十万元(房产交易价的1/3到一半)的高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。

众所周知，土地是不动产的主体，没了使用权，土地上附着的房产也就没了基础。房子本身说白了就是砖块水泥+钢筋，房产的价值很大一部分来自于土地价值。但由于目前房地产市场透明度不足，很多买房人还没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期存在差距也就可想而知了。

虽然2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但如何续，续期时需不需要交纳土地出让金，到目前国家也没有出台任何实施细则。立法的滞后，使得基层主管部门在操作中无章可循，也只能含糊着办了。你想弄个一清二楚，没办法，只能说声“对不起！”

不过，在2007年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。考虑《物权法》是产权保护的特别法，因此，温州那些市民房产土地使用权到期后，虽然已不再拥有出让性质的土地使用权，但政府亦不能无偿、强制收回土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用土地。

从理论上讲，土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里（恐怕任何人也不会或不敢把他们强制赶走）。当然，这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利。若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。

新房开发时，开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金，而到期以后，续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式，也只能通过基准地价计算土地出让金。所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。通常按用途、区片、容积率等因素核定，一般相当于房价的三分之一。只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高，300万的房产，要缴100万的土地出让金，恐怕许多业主都是无力承担的。

到了住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金，必会影响社会稳定。可行的解决路径有两种：一是大幅度降低“续期”的土地出让金；二是以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。

显然，土地使用权70年的房子，就好比4S店里的新车。若买到只剩下40年使用权的房子，也就相当于买来一辆半新的二手车。而买到只剩下10年、8年使用权的房子，就好比买来一辆将要报废的车。所以，市民买房时，是到了应该关注土地使用权年期的理性时候了。